行情竟然好到如此程度了？

昨天，网传郑州房贷利率要上调了，今天早上，实锤来了。

渤海银行郑州方面表示，目前已经接到通知，首套房贷已开始执行利率 4.3%。

(资料图片仅供参考)

没想到，楼市一回暖，银行比开发商变脸得更快。

目前郑州多数银行执行的利率只有 3.8%，现在渤海银行直接拉到 4.3%，高出同行 50 个基点。

这到底作的什么妖？

更令人担心的是，这波房贷利率上调会不会蔓延？

众所周知，当前房贷利率 =LPR+ 银行加点。

LPR 是会浮动变化的，但银行加点是从你签约之日起就不变的，加点可以是正数也可以是负数，但会跟着你 30 年的还贷周期。

当前 5 年期的 LPR 利率是 4.3%，但去年政策全国统一版首套房可以有额外 20 个 bp 的优惠。

也就是说最低是可以做到 4.1%，那为什么很多城市可以做到 4% 以下？

这源于 1 月 5 日央行出台的 " 特别 " 政策。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

所以满足这个条件的城市，可以自主由本地决定首套房贷利率的下限。

换言之，这个加点，变成了负数。

郑州当前主流首套房贷利率 3.8%=4.3%-50 个 bp，这个 -50 个 bp 是会固定下来的。

那渤海银行为什么可以回调到 4.3% 呢？

央行给到的政策中，说了是暂时的：

后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

那么，渤海银行敢上调利率，是因为郑州房价已经涨了？

我查了一下 70 城的数据，倒推前 3 个月：

2023 年 1 月，郑州新房环比上涨 0.2%，同比下跌 3%

2022 年 12 月，郑州新房环比下跌 0.6%，同比下跌 3.4%

2022 年 11 月，郑州新房环比下跌 0.4%，同比下跌 3.6%

也就是说，至少从房价数据上看，郑州的楼市行情并没有回暖。

再看回市场：

1 月份，郑州二手房成交 5711 套，环比 2022 年 12 月份增长 36.5%，同比 2022 年 1 月份增长 54%。

春节过后，这热度也还在持续：

1 月 29-2 月 4 日成交 419 套，2 月 5-2 月 11 日飙升到 1069 套，2 月 12-2 月 18 日达到 1341 套。

虽然新房价格依然还在跌，但二手房市场在好转，这点是确定的。

可郑州市场此前低迷了 5 年之久，现在这点小表现也没有火到让银行出来作妖的资本啊。

就目前看来，还只是渤海银行单家的做法，其他银行并没有表示跟进。

另外，据本地自媒体的推测，更多是渤海银行本身的问题，因为不打算接商品房房贷业务了，故意弄出来的说辞，用来劝退购房者在这做商贷业务。

至于内部更详细的原因，我就不知道了。

我认为大家也没必要纠结，更没必要焦虑。

我认为郑州不可能全面上调房贷利率的，至少这 3 个月是。

利率优惠是有详细政策的，郑州当前楼市条件根本达不到上调利率的要求。

何况渤海银行也只是一个小银行，没有太多的风向性代表，对市场变化没有决定性作用。

但不可否认，郑州第一个上调房贷利率的银行出现了。

我还是那句话，市场变化是很快的，对于刚需来说，与其去追不确定的东西，不如锁定当下的利率优惠，-50bp 的机会，可不是常有的。

利率一旦上浮，对每月的月供和总得利息成本影响是很大的，谁的钱不是辛苦赚的呢，谁也不愿意用来还利息。

此前还有很多人因为存量利率高的问题，在提前还房贷，我认为提前还房贷不适合所有人，尤其是之前利率 5% 以下完全没必要。

如果你无法判断自己是不是应该要提前还房贷，又不确定自己城市有没有上调房贷利率的可能，这些细节问题，文章说不清楚，扫码加我微信再来聊吧。

郑州是个案例，渤海银行更是个特例。

但更多人担心的是，楼市一旦回暖，房贷利率会不会马上上调。

上面我给大家解释清楚了，房贷利率 =LPR+ 银行加点。

能肯定的是 LPR 利率，下调是大趋势，至少今年都是。

但银行加点，是会变化的。

而且变化不需要等到一月一调，会随时变动。

毕竟要做到 4% 以下利率的，更多是要银行让利的。

商业银行利润的一大头，也就是利息差。

放贷的利息越低，他们利润也会受到影响，只要楼市回暖，他们自然更着急收回这个优惠。

所以现在 4.1% 以下利率的城市，是有可能上调的。

截至目前，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加一共有 34 个。

下方是 2 月份新增房贷利率低于 4.1% 的城市。（去年还有一批）

这批城市是可以随时收回优惠的。

说白了，现在央行给出的优惠，首套最低是 4.1%，低于 4.1% 以下的是各地自主决定的，是 4%、3.9%、3.8%，这些是本地银行决定的。

他们可以从 3.7% 涨到 3.9%，如果房价达到连续 3 个月环比同比上涨，就可以回归到优惠下限的 4.1%。

当然了，会不会上调，最后看的还是市场。

不过，近期市场确实火热：

广州 2 月 1 日到 2 月 19 日，新房网签了 3342 套，二手房成交了 6500 套。短短 19 天时间，广州就卖出了近万套房。

成都 2023 年截止 2 月 19 日，一二手成交量突破 3.6 万套。

苏州这 2 周每日日成交基本都在 300 套以上，最高达到了 423 套。

南京年后三周二手房成交量三连涨，2 月份南京二手房成交量有望达到 7000-8000 套的高水平。

还有更多城市的案例，我不一一列举。

市场成交端的火热，我说了你可能不信，建议你还是自己去现场看一看。

我们每周都有线下考察团，本周是武汉，有兴趣的可以报名，当然我们对全国楼市也非常熟悉，想知道哪个城市到了入手机会没有的，也可以扫码加我微信，我给你做个免费诊断。

最后，揭晓答案：

房贷利率会不会上调？会。

关键盯紧市场变化，该出手时就出手。

关键词： 渤海银行 环比下跌 商品住宅